COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL DE HERANÇA?

Receber um imóvel como herança deveria representar a continuidade de um patrimônio familiar.

Na prática, porém, muitas famílias descobrem que o imóvel deixado pelos pais, avós ou outros familiares possui pendências documentais, registrais ou técnicas que dificultam ou até impedem a conclusão da sucessão.

Pode existir uma matrícula antiga, uma área diferente daquela descrita no registro, uma construção que nunca foi averbada, documentos incompletos ou até mesmo uma situação de posse que não foi formalmente regularizada.

E surge uma pergunta muito comum:

Como regularizar um imóvel de herança?

A resposta depende da história e da situação atual do imóvel.

O PROBLEMA PODE COMEÇAR MUITO ANTES DO INVENTÁRIO.

É comum imaginar que o único passo necessário é abrir o inventário e dividir o patrimônio entre os herdeiros.

Mas o imóvel que integra a herança precisa ser analisado também sob o ponto de vista documental e registral.

Por exemplo, pode acontecer de:

• o imóvel ainda estar registrado em nome de um familiar falecido anteriormente;
• a matrícula conter uma descrição muito antiga;
• a área real não coincidir com a área registrada;
• existirem divergências de limites e confrontações;
• uma construção não estar regularizada;
• os documentos de aquisição não terem sido registrados;
• existir apenas posse sobre o imóvel;
• haver outros problemas registrais ou urbanísticos.

Quando isso acontece, o inventário pode acabar encontrando um obstáculo relacionado ao próprio imóvel.

Por onde começar?

O primeiro passo é reunir os documentos disponíveis e compreender a história do patrimônio.

Entre os documentos que podem ser relevantes estão:

• matrícula ou transcrição do imóvel;
• escritura pública, se existir;
• contratos de compra e venda;
• documentos antigos de aquisição;
• formal de partilha de sucessões anteriores;
• documentos dos proprietários falecidos;
• documentos dos herdeiros;
• plantas e memoriais existentes;
• documentos municipais;
• informações sobre a situação física atual do imóvel.

A análise desses documentos permite identificar possíveis divergências e definir quais providências podem ser necessárias.

A MATRÍCULA PRECISA SER ANALISADA

A matrícula é uma das principais fontes para compreender a situação jurídica do imóvel.

Ela permite verificar informações como a titularidade registrada, descrição do imóvel, registros anteriores e averbações existentes.

Mas não basta olhar apenas para o papel.

É necessário comparar a informação registral com a realidade física do imóvel.

Imagine, por exemplo, que a matrícula indique determinada área, enquanto o imóvel atualmente ocupado apresenta área e limites diferentes.

Nesse caso, pode ser necessário investigar como essa diferença surgiu e quais consequências ela produz para a regularização.

Quando o levantamento técnico pode ser necessário?

Dependendo do caso, pode ser necessário realizar levantamento do imóvel para verificar:

• área;
• limites;
• confrontações;
• localização;
• configuração do terreno;
• correspondência entre a realidade e os documentos existentes;
• Quando exigido por lei.

Essas informações podem auxiliar na definição da estratégia jurídica e registral.

Em determinadas situações, poderá ser necessária uma retificação ou outra providência relacionada ao registro.

Em outras, o problema poderá estar relacionado ao próprio direito sobre o imóvel.

Por isso, o levantamento técnico deve estar conectado ao diagnóstico jurídico e documental.

E se o imóvel estiver apenas na posse da família?

Essa é uma situação especialmente importante.

Uma família pode ocupar um imóvel durante décadas, pagar impostos, realizar benfeitorias e utilizá-lo como patrimônio familiar, mas não possuir a documentação necessária para comprovar a propriedade registrada.

Dependendo das circunstâncias, pode existir uma solução jurídica adequada para a situação.

Uma das possibilidades, quando preenchidos os requisitos legais, pode envolver usucapião.

Mas não se deve presumir que esse seja o caminho antes de analisar os documentos, o histórico da posse e as características do imóvel.

NÃO REGULARIZE APENAS UMA PARTE DO PROBLEMA

Um erro frequente é resolver somente a questão sucessória ou somente a questão técnica.

Por exemplo:

“Vamos fazer o inventário primeiro e depois vemos o imóvel.”

Ou:

“Vamos fazer o levantamento e depois descobrimos o que fazer com ele.”

Em situações mais complexas, pode ser mais eficiente analisar conjuntamente a situação jurídica, documental e territorial desde o início.

Isso permite construir uma estratégia mais coerente para regularizar o patrimônio.

REGULARIZAR O IMÓVEL É PROTEGER A HERANÇA

A regularização não é apenas uma questão burocrática.

Um imóvel juridicamente consolidado pode facilitar sua transmissão, negociação, utilização como patrimônio familiar e eventual valorização.

Mais importante ainda: ajuda a transformar um patrimônio que está apenas na esfera familiar ou possessória em um patrimônio com situação jurídica mais segura e claramente definida.

Como a CENRI atua?

A CENRI integra Direito, Engenharia e Cartografia na análise de imóveis que apresentam problemas de regularização.

Isso permite avaliar simultaneamente:

O que existe fisicamente?

O que dizem os documentos?

O que consta no Registro de Imóveis?

Qual é a situação jurídica?

E qual caminho pode ser adotado para buscar a regularização?

Existe um imóvel de herança com documentação irregular?

Não espere o problema aparecer na hora de vender ou dividir o patrimônio.

Quanto mais cedo a situação for diagnosticada, mais clara tende a ser a estratégia para enfrentá-la.

QUERO ANALISAR UM IMÓVEL DE HERANÇA

A CENRI pode avaliar as informações disponíveis e indicar quais documentos e dados são importantes para uma análise inicial.