PASSO A PASSO DA REURB

ANÁLISE DO FLUXO PROCEDIMENTAL

E

RESPONSABILIDADES DOS SERVIDORES PÚBLICOS NA REGULARIZAÇÃO

FUNDIÁRIA URBANA (REURB)

Introdução e Contextualização Legal

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), normatizada pela Lei Federal nº 13.465/2017, engloba um conjunto de mecanismos jurídicos, urbanísticos, ambientais e sociais concebidos para identificar assentamentos urbanos informais consolidados e outorgar a titulação de seus respectivos moradores. Essa legislação transfere para a esfera municipal a obrigação e a competência de conduzir o processo administrativo. Assim, cabe ao corpo de servidores municipais a triagem das solicitações, a execução das etapas procedimentais e a concessão final dos direitos reais de propriedade.

Um dos objetivos aqui é a análise da atuação prática dos servidores públicos frente às exigências da Lei nº 13.465/2017, mapeando o itinerário administrativo desde o requerimento inicial até a consolidação da Certidão de Regularização Fundiária (CRF). Diante dos entraves operacionais frequentemente enfrentados pelas gestões locais, o problema de pesquisa central visa responder:

Quais cautelas técnicas e jurídicas os servidores devem adotar e qual o ordenamento cronológico dos atos administrativos?

Para tanto, o fluxo do processo é detalhado sob a ótica da Lei de Diretrizes, Lei nº 13.465/2017 e do Decreto Federal nº 9.310/2018, oferecendo um roteiro prático focado na legalidade, celeridade e eficiência, prevenindo futuras nulidades judiciais ou administrativas.

O Fluxograma Obrigatório do Processo de REURB

Conforme o disposto no artigo 28 da Lei Federal nº 13.465/2017, o procedimento de regularização adota um rito sequencial e taxativo, composto por sete fases obrigatórias:

1. Requerimento por parte dos sujeitos legitimados;
2. Processamento burocrático inicial e abertura de prazo para manifestação de confrontantes e titulares de direitos reais;
3. Confecção do projeto técnico de regularização fundiária;
4. Saneamento do processo administrativo;
5. Deliberação e decisão formal da autoridade competente, com ampla publicidade;
6. Emissão da CRF pelo órgão municipal;
7. Registro da CRF e do projeto aprovado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

A rigidez dessa ordem cronológica impede a supressão de etapas, assegurando que o núcleo urbano receba de fato as adequações infraestruturais e a segurança jurídica necessárias.

Fase I – Requerimento e Triagem Documental

Diferente das demais etapas vinculadas, a fase inicial possui natureza discricionária no que tange à sua provocação, visto que a lei faculta a abertura do processo a um rol específico de proponentes legitimados (Art. 14):

• Poder Público: União, Estados, Distrito Federal e Municípios (direta ou indiretamente);
• Beneficiários: Cidadãos ocupantes, de forma isolada ou coletiva (representados ou não por associações, cooperativas habitacionais e ONGs);
• Proprietários e Incorporadores: Loteadores ou donos da terra que originaram o assentamento;
• Defensoria Pública: Atuando na defesa de núcleos compostos por populações hipossuficientes;
• Ministério Público.

Qualquer que seja o proponente, faz-se imperativo anexar a documentação civil e comprobatória individualizada de cada morador.

O dossiê padrão deve conter:

• RG e CPF;
• certidão atualizada de estado civil;
• contratos de compra e venda ou provas de posse;
• comprovantes de renda e de residência,
• além de certidões de ônus reais imobiliários para os casos de interesse social.

Esses documentos exercem função dupla:

• Critério de Enquadramento: Permitem classificar o procedimento em REURB-S (Social) — voltado à população de baixa renda, gerando isenções tributárias/cartorárias e impondo ao município os custos da infraestrutura essencial — ou REURB-E (Específica), onde o custeio recai sobre os próprios beneficiários. Erros nessa classificação geram graves prejuízos fiscais ao erário ou aos cidadãos.
• Requisito de Validade da CRF: Fornecem os dados civis e de filiação exigidos por lei para a individualização dos lotes no cartório (Art. 41, VI).

Fase II – Instrução Probatória e o Princípio das Notificações

O processamento administrativo confere ao ente municipal o poder de declarar e consolidar direitos reais, mas exige obediência irrestrita ao devido processo legal. De forma análoga à ação judicial de usucapião, o artigo 31 determina que o município identifique os reais proprietários registradas e os vizinhos limítrofes (confrontantes) com base nos levantamentos topográficos e buscas nos cartórios de imóveis.

Todos os envolvidos e terceiros interessados devem ser formalmente cientificados (via postal com Aviso de Recebimento ou por Edital público na impossibilidade de localização) para exercerem o direito de impugnação no prazo legal de 30 dias. A falha na localização ou a ausência de notificação de um proprietário ou confrontante anula de forma insanável o processo de REURB, operando com efeitos retroativos (ex tunc) e fazendo com que todo o procedimento retorne ao status quo ante, invalidando os atos posteriores e gerando insegurança patrimonial.

Fase III – Desenvolvimento do Projeto Técnico e Competências Próprias

O Projeto de Regularização não se restringe a mapas topográficos; trata-se de um plano integrador multidisciplinar que abrange dez itens obrigatórios fixados pelo artigo 35 da legislação. Dentre eles, destacam-se os levantamentos planialtimétricos georreferenciados com ART/RRT, plantas perimetrais, propostas ambientais e cronogramas de infraestrutura.

Embora as plantas físicas e memoriais descritivos possam ser contratados junto a profissionais privados (seja pela prefeitura na REURB-S ou pelos moradores na REURB-E), os estudos preliminares jurídicos, urbanísticos e ambientais configuram atos administrativos vinculados de competência exclusiva do corpo técnico estatal, sendo indelegáveis a particulares.

• Estudo Jurídico: Avalia se o núcleo preenche os requisitos temporais e de consolidação. Se existente até 22 de dezembro de 2016, possibilita o uso da Legitimação Fundiária (propriedade imediata); se posterior, enseja a Legitimação de Posse (conversível futuramente).
• Estudo Ambiental: Analisa a interferência em Áreas de Preservação Permanente (APP) em consonância com o artigo 225 da Constituição Federal. Se houver sobreposição em áreas sensíveis, o servidor deve exigir estudos técnicos mitigatórios e propostas de compensação ecológica. Caso contrário, tais obrigações são dispensadas.
• Estudo Urbanístico: Diagnostica a infraestrutura implantada e os déficits existentes. O artigo 11 permite que a municipalidade flexibilize e dispense regras ordinárias do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento do Solo (tamanho de lotes, recuos e vias) se o núcleo já estiver consolidado. Este laudo serve de base para confeccionar o cronograma físico de obras e o termo de compromisso de execução (assumido pela prefeitura na REURB-S ou repassado aos requerentes na REURB-E).

Fases IV e V – Saneamento Técnico e Homologação

Concluídas as notificações e reunidas as peças do projeto técnico, a Comissão Municipal de REURB procede ao saneamento do processo administrativo. Inspirado no modelo processual civil, este é o momento em que os servidores revisam os autos em busca de irregularidades, corrigem lacunas de instrução e atestam que todas as exigências prévias foram adimplidas.

Estando o feito regularizado, emite-se o parecer para a Decisão de Aprovação, ato solene materializado por meio de um Decreto Executivo editado pelo Prefeito Municipal. Este ato normativo deve cumprir os requisitos do artigo 40, delimitando as obras públicas a serem feitas, referendando o projeto urbanístico e declarando nominalmente os moradores e seus respectivos direitos reais.

Fases VI e VII – A Expedição da CRF e o Registro Geral Imobiliário

A publicação do Decreto Governamental abre caminho para a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF). Este documento sintetiza os dados espaciais do núcleo, a modalidade aplicada, a repartição de responsabilidades pelas obras remanescentes e o rol completo de qualificação civil dos beneficiários.

A CRF funciona como o título executivo administrativo que encerra o papel do município no fluxo do procedimento. A partir deste ponto, o processo migra para a sétima e última fase: a esfera extrajudicial, cabendo ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis efetuar a abertura das novas matrículas imobiliárias individualizadas, convertendo a posse informal em propriedade plena.

Conclusão

O sucesso prático da REURB depende da estrita observância da ordem cronológica dos atos processuais regulados pela Lei nº 13.465/2017. A condução técnica zelosa por parte dos servidores públicos — sobretudo na minuciosa coleta de dados civis, na correta identificação e notificação dos envolvidos e no desenvolvimento fundamentado dos laudos institucionais — blinda o procedimento contra contestações judiciais de terceiros, confere segurança jurídica e materializa com eficácia o direito social à moradia digna e ao equilíbrio ambiental.