REURB ou usucapião: qual caminho pode se aplicar?

Quem possui um imóvel urbano irregular pode encontrar diferentes possibilidades para buscar a regularização.

Duas expressões aparecem com frequência nessas situações:

REURB e usucapião.

Mas elas não são simplesmente duas opções equivalentes entre as quais o proprietário pode escolher livremente.

São instrumentos jurídicos diferentes, com finalidades e requisitos próprios.

Por isso, a pergunta mais importante não é:

“Qual é o melhor: REURB ou usucapião?”

Mas sim:

“Qual é a situação do meu imóvel e qual instrumento pode ser aplicável ao meu caso?”

O que é REURB?

A Regularização Fundiária Urbana — REURB — é um conjunto de medidas voltadas à regularização de núcleos urbanos informais.

Ela pode envolver aspectos jurídicos, urbanísticos, ambientais e sociais, buscando regularizar situações de ocupação urbana informal dentro das condições e procedimentos previstos na legislação.

Por isso, a REURB normalmente precisa ser compreendida dentro de um contexto territorial mais amplo.

Não se trata simplesmente de “regularizar uma escritura”.

E o que é usucapião?

A usucapião está relacionada à aquisição da propriedade em razão da posse, quando preenchidos os requisitos previstos na legislação aplicável.

Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos.

A análise pode envolver aspectos como:

• tempo de posse;
• características da posse;
• origem e continuidade da ocupação;
• utilização do imóvel;
• documentos disponíveis;
• características do imóvel;
• existência ou não de oposição;
• situação registral;
• demais requisitos jurídicos aplicáveis.

Portanto, também não é possível afirmar que qualquer pessoa que ocupa um imóvel há muitos anos automaticamente poderá obter a propriedade por usucapião.

Como saber qual caminho pode ser aplicável?

É necessário analisar a situação concreta.

Algumas perguntas são importantes:

Como o imóvel surgiu?

Quem ocupa a área?

Há quanto tempo existe a ocupação?

Existe contrato de compra e venda?

Existe matrícula?

Quem aparece como proprietário no registro?

A área está inserida em um núcleo urbano informal?

Como estão definidos os limites do imóvel?

Existem outros ocupantes?

A situação envolve apenas um imóvel ou vários imóveis de uma área maior?

As respostas ajudam a compreender qual tipo de problema está sendo enfrentado.

REURB e usucapião podem envolver realidades diferentes

Imagine uma área urbana ocupada por diversas famílias, com problemas de parcelamento, infraestrutura, registros e titulação.

Nesse contexto, pode existir uma questão de regularização fundiária urbana que ultrapassa o problema individual de uma única propriedade.

Agora imagine uma pessoa que ocupa determinado imóvel há muitos anos e pretende buscar o reconhecimento da propriedade com fundamento em sua posse, desde que preenchidos os requisitos legais.

A natureza das situações é diferente.

Por isso, não se deve escolher o procedimento simplesmente porque alguém conhecido “fez usucapião” ou porque determinado imóvel da região foi incluído em uma REURB.

A realidade física também precisa ser conhecida

A regularização não acontece apenas no papel.

É necessário compreender como o imóvel está organizado fisicamente.

Em determinadas situações, podem ser importantes informações sobre:

• localização;
• área;
• limites;
• confrontações;
• ocupação;
• edificações;
• parcelamento;
• relação com imóveis vizinhos.

Essas informações podem exigir levantamento de campo e análise cartográfica.

O problema pode ser maior do que parece

Um imóvel pode parecer irregular por um único motivo, mas, durante a análise, serem identificadas outras questões.

Por exemplo:

• a área física pode não coincidir com o documento;
• a matrícula pode apresentar problemas;
• o imóvel pode estar inserido em uma situação de parcelamento irregular;
• pode haver divergência entre os ocupantes e os registros;
• podem existir problemas sucessórios;
• documentos antigos podem não refletir a situação atual.

Por isso, iniciar diretamente um procedimento sem realizar uma análise prévia pode aumentar o risco de escolher um caminho inadequado.

A CENRI analisa o imóvel de forma integrada

A regularização imobiliária pode exigir conhecimentos que ultrapassam uma única área.

A CENRI integra:

Direito, para analisar a situação jurídica;

Engenharia, para compreender os aspectos físicos e técnicos;

Cartografia, para representar e analisar o território e seus limites.

Essa integração permite buscar uma resposta para uma pergunta essencial:

Qual é o verdadeiro problema do imóvel e qual estratégia pode ser adequada para enfrentá-lo?

REURB ou usucapião?

Não existe uma resposta automática.

A escolha deve partir da realidade do imóvel e dos requisitos legais aplicáveis.

Antes de iniciar qualquer procedimento, procure compreender a situação documental, física e jurídica do patrimônio.

QUERO DESCOBRIR QUAL CAMINHO PODE SE APLICAR AO MEU CASO

A CENRI pode realizar uma análise inicial para entender a situação apresentada e identificar quais informações precisam ser aprofundadas.