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TIPOS DE REURB

Quer regularizar seu lote por REURB e não sabe se tem direito à modalidade gratuita? Cuidado: a REURB-S é para baixa renda e moradia própria, enquanto a REURB-E tem custos privados. Descubra os requisitos e os documentos necessários para cada tipo!

TIPOS DE REURB

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é o processo que envolve medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar assentamentos irregulares ao ordenamento territorial urbano e titular seus ocupantes.

A Lei Federal nº 13.465/2017 estabelece as duas modalidades principais de REURB. Os requisitos para cada uma dependem essencialmente do perfil da população ocupante e do uso da terra.

1. REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social)

É a modalidade destinada a assentamentos ocupados por população de baixa renda. A grande vantagem da REURB-S é a gratuidade de todas as custas cartorárias de registro de imóveis para os beneficiários.

Requisitos:

  • Perfil socioeconômico: Ocupantes classificados como população de baixa renda (o critério exato de renda varia conforme a legislação de cada município, mas geralmente segue o limite de até 3 salários-mínimos).
  • Finalidade: O imóvel deve ser utilizado para fins de moradia própria.
  • Exclusividade: O beneficiário não pode ser proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural.
  • Limite temporal: A ocupação deve ser consolidada, mas a lei não fixa um prazo mínimo de anos de posse desde que os demais critérios sociais sejam atendidos pelo município.

2. REURB-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico)

É a modalidade aplicada a assentamentos ocupados por pessoas que não se qualificam como de baixa renda, ou quando os imóveis possuem finalidade comercial. Nesse caso, os particulares arcam com todos os custos do processo e das taxas de cartório.

Requisitos:

  • Perfil socioeconômico: Ocupantes que não atendem aos critérios de baixa renda definidos pelo município.
  • Finalidade: Pode ser aplicada tanto para imóveis residenciais quanto para imóveis comerciais, industriais ou institucionais.
  • Custos: O proponente (particular ou loteador) deve assumir os custos de toda a infraestrutura essencial determinada pelo município e as despesas com o registro cartorário.

Existe uma terceira modalidade? (REURB-Inominada)

A doutrina jurídica e a jurisprudência também reconhecem a REURB-I (Inominada). Ela se aplica a núcleos urbanos informais consolidados antes de 20 de dezembro de 2006 que não se enquadram perfeitamente nas regras da REURB-S ou REURB-E, servindo para regularizar situações consolidadas há muito tempo com base no direito adquirido e na segurança jurídica.

Para que a área possa ser regularizada na modalidade REURB-E, ela deve preencher os seguintes critérios de elegibilidade:

Para analisar a viabilidade de instauração e aprovação de uma REURB-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico) — que se aplica a núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadra nos critérios de baixa renda —, o município ou o profissional técnico precisa realizar um diagnóstico jurídico, urbanístico, ambiental e social do local com base na Lei nº 13.465/2017 e no Decreto nº 9.310/2018.

  • Consolidação temporal: O núcleo urbano informal deve estar consolidado. Embora a lei exija a comprovação de existência anterior a 22 de dezembro de 2016, o município avalia a irreversibilidade da ocupação.
  • Natureza urbana: O núcleo deve apresentar características urbanas (vias de circulação, edificações residenciais/comerciais) e estar em zona urbana ou em zona de expansão urbana definida pelo Plano Diretor Municipal.
  • Inexistência de riscos fatais: A área não pode estar em locais com risco geológico ou hidrológico grave e irreversível (ex: encostas com alto risco de desabamento ou áreas de inundação frequente), a menos que o projeto técnico preveja obras de mitigação viáveis.
  • Custeio privado: Na REURB-E, os beneficiários ou proponentes privados são os responsáveis por custear e contratar todos os projetos, plantas, estudos e obras de infraestrutura essencial necessárias.

Para abrir o processo administrativo na Prefeitura, a lista mínima de documentos é dividida em blocos institucionais, técnicos e jurídicos:

  • Requerimento de Instauração da REURB: Petição formal endereçada ao setor de regularização fundiária da prefeitura municipal, detalhando os fatos e o embasamento legal.
  • Documentos do Legitimado: Se promovido por associação de moradores, cooperativa ou proprietário/loteador, exige-se o Estatuto Social, Ata de Eleição da diretoria, CNPJ, RG e CPF dos representantes.
  • Certidão de Matrícula Atualizada (ou Certidão Negativa de Propriedade):Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para verificar quem é o titular oficial do domínio (público ou privado).
  • Cadeia Sucessória da Posse:Contratos de compra e venda ("contratos de gaveta"), promessas de cessão de direitos, recibos ou escrituras antigas que comprovem como e quando os atuais ocupantes adquiriram a posse.
  • Histórico de Lançamento de IPTU / Cadastros:Comprovantes de inscrição imobiliária municipal ou histórico de contas de consumo (água, luz) que ajudem a provar o marco temporal de consolidação.
  • A área está em terreno público ou privado?

Peças Técnicas

  • Levantamento Planialtimétrico Cadastral: Mapa georreferenciado (coordenadas SIRGAS 2000) contendo a poligonal exata do núcleo, as vias existentes, os lotes ocupados e os acidentes geográficos relevantes.
  • Planta de Demarcação Urbanística: Desenho técnico que individualiza o perímetro global do núcleo informal a ser regularizado e confrontações.
  • Memorial Descritivo Global: Texto técnico detalhando o perímetro, as confrontações diretas, as metragens e os limites da poligonal ocupada.
  • ART: Anotação de Responsabilidade Técnica (CREA) devidamente quitada pelo profissional responsável pelos levantamentos.

Dependendo da localidade da área precisará ser feitos estudos ambientais e de Risco (Se aplicável)

  • Estudo Técnico Ambiental: Necessário caso o núcleo informal invada total ou parcialmente Áreas de Preservação Permanente (APPs), margens de rios ou unidades de conservação, atestando que a regularização trará melhoria ambiental em relação à situação atual.
  • Análise de Risco Geológico/Geotécnico: Laudo técnico assinado por geólogo ou engenheiro caso o local possua declividade acentuada ou proximidade com encostas e córregos.

Após a nossa análise, deverá ser entregue esta documentação, para a comissão municipal de REURB, que fará as buscas cartoriais para notificar os proprietários registrais e vizinhos confrontantes.

Se não houver sobreposição intransponível de áreas públicas federais/estaduais protegidas ou risco ambiental fatal, o município emitirá uma Decisão de Instauração da REURB-E, autorizando os beneficiários a prosseguirem com os projetos executivos para a futura emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF).

Para que a área possa ser regularizada na modalidade REURB-S, ela deve preencher os seguintes critérios de elegibilidade:

Para analisar a viabilidade de uma REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social), o foco muda drasticamente em relação à REURB-E. Enquanto a REURB-E lida com núcleos ocupados por população de maior poder aquisitivo, a REURB-S é voltada estritamente para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda (critério socioeconômico definido por lei municipal, geralmente até 3 salários-mínimos por família).

A principal diferença prática estabelecida pela Lei nº 13.465/2017 é a gratuidade. Na REURB-S, o Poder Público (ou agentes públicos parceiros) assume a responsabilidade e os custos pela elaboração dos projetos técnicos, estudos ambientais e registro em cartório.

1. Requisitos para a Viabilidade da REURB-S

Para classificar e viabilizar juridicamente uma área nesta modalidade, o município analisa os seguintes critérios essenciais:

  • Predominância de baixa renda: O perfil socioeconômico da maioria dos moradores do núcleo deve se enquadrar nos limites de baixa renda fixados pelo município.
  • Marco Temporal e Consolidação: Assim como na REURB-E, o núcleo precisa estar consolidado e com ocupação comprovada em data anterior a 22 de dezembro de 2016.
  • Natureza do Terreno: Pode ocorrer tanto em áreas privadas quanto em terras públicas. Em áreas públicas, a REURB-S permite instrumentos específicos de titulação gratuita, como a Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) ou a Legitimação Fundiária.
  • Mitigação de Riscos Exclusiva do Poder Público: Se houver risco geológico ou ambiental mitigável, a responsabilidade por realizar as obras de infraestrutura essencial e contenção passa a ser do Poder Público ou da concessionária de serviços públicos.

2. Documentos Necessários para a Análise

Diferente do caráter privado da REURB-E, o processo de REURB-S exige um forte componente de triagem social. Os documentos necessários para protocolo e estudo dividem-se em quatro grupos:

Bloco1: Documentação Social e Cadastral (Diferencial da REURB-S)

  • Cadastro Socioeconômico dos Ocupantes: Ficha individual detalhando a composição familiar, a renda total do núcleo familiar e o tempo de moradia na área.
  • Inscrição no CadÚnico: Comprovante de inscrição no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (quando houver).
  • Documentos Pessoais dos Beneficiários: RG, CPF, certidão de nascimento/casamento ou pacto antenupcial de cada morador.
  • Declaração de Não-Propriedade: Declaração assinada pelo beneficiário afirmando que não possui outro imóvel urbano ou rural em seu nome (requisito essencial para receber a Legitimação Fundiária gratuita).

Bloco 2: Documentos Técnicos e Cartoriais (Geralmente custeados pelo Município)

  • Levantamento Planialtimétrico Cadastral com Georreferenciamento: Mapa técnico da poligonal do núcleo com coordenadas SIRGAS 2000, detalhando os lotes, quadras e o sistema viário existente. [1, 2]
  • Planta de Demarcação Urbanística e Memorial Descritivo Global: Delimitação da área total objeto da regularização e descrição textual de seus limites e confrontantes.
  • ART ou RRT: Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica emitidos pelos engenheiros ou topógrafos responsáveis pelos levantamentos.
  • Certidão de Matrícula Atualizada da Área Maior: Fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para identificar a propriedade originária.

Bloco 3: Documentação Jurídica de Posse

  • Contratos e Recibos: Contratos de gaveta, termos de posse, recibos de pagamento ou declarações de testemunhas que comprovem a posse contínua e pacífica anterior a dezembro de 2016.
  • Contas de Consumo Antigas: Histórico de faturas de água, energia elétrica ou guias de cadastro municipal que comprovem a anterioridade da ocupação do lote.

Bloco 4: Estudos Ambientais e Urbanísticos

  • Projeto de Regularização Fundiária (PRF): Plano urbanístico que define as melhorias na infraestrutura e as adequações exigidas para o núcleo.
  • Estudo Técnico Ambiental e Diagnóstico de Áreas de Risco: Parecer emitido por órgãos ambientais ou defesa civil atestando a habitabilidade da área e indicando eventuais intervenções necessárias.

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